Voraussetzungen der Mietzinshinterlegung

  • Mietverhältnis über eine unbewegliche Sache
  • Mietsache wurde durch den Mieter übernommen
  • Mangel an der Mietsache, welcher der Vermieter zu beheben hat
    • ≠ durch den Mieter verschuldeter Mangel
    • ≠ kleiner Mangel im Sinne von OR 259 (kleiner Unterhalt)
  • Dem Mieter steht ein Beseitigungsanspruch zu:
    • ≠ bei Unterhaltsarbeiten des Vermieters, welche der Mieter zu dulden hat (OR 257h)
    • ≠ bei Erneuerungen und Änderungen am Mietobjekt, welche der Mieter zu dulden hat (OR 260)
    • ≠ bei Unmöglichkeit oder Unzumutbarkeit der Mängelbehebung
      • Vermieter hat keine Einflussmöglichkeit auf den Mangel
      • Beseitigung des Mangels würde unverhältnismässige Kosten verursachen
    • ≠ wenn der Mangel behoben wurde
  • Schriftliche Aufforderung des Mieters mit Fristansetzung zur Mängelbehebung:
    • Frist zur Mängelbehebung muss angemessen sein:
      • Vermieter muss genügend Zeit haben, um den Mangel beheben zu können.
      • Für eine kurze Frist (innert Tagen) spricht:
        • Mieter hat objektiv ein grosses Interesse an der Mangelbehebung.
        • Die Behebung des Mangels verursacht nicht viel Aufwand.
      • Für eine lange Frist (innert Wochen oder Monaten) spricht:
        • Leichter Mangel
        • Die Behebung verursacht viel Aufwand.
      • Protestiert der Vermieter nicht gegen eine (zu) kurze Frist, ist nach dem Vertrauensprinzip davon auszugehen, dass er mit der Frist einverstanden ist.
  • Nach Ablauf der (angemessenen) Frist, können die künftig fällig werdenden Mietzinse hinterlegt werden:
    • Hinterlegung muss gemäss Gesetz dem Vermieter nochmals mitgeteilt werden (ist aber nur eine Ordnungsvorschrift, d.h. keine Voraussetzung der Hinterlegung).
    • Mietzinse müssen spätestens am Fälligkeitstag (» Mietzinse) eingezahlt werden
      • Achtung: Bei zu spät hinterlegten Mietzinse tritt keine Befreiungswirkung ein und der Vermieter kann eine ausserordentliche Kündigung nach OR 257d aussprechen (» Mietvertragskündigung)
      • Hinterlegt der Mieter die Mietzinse, obwohl kein Mangel besteht resp. er keinen Beseitigungsanspruch hat, kann der Vermieter nach OR 257d kündigen, wenn der Mieter nicht gutgläubig davon ausgehen konnte, dass er zur Hinterlegung berechtigt war.
      • Der Bruttomietzins (d.h. Nettomietzins inkl. Nebenkosten) kann einbezahlt werden.
      • Es kann auch nur ein Teil des Mietzinses hinterlegt werden.
      • Alle künftig fällig werdenden Mietzinse können bis zur Behebung des Mangels resp. rechtskräftigem Schlichtungsbehörde / Gerichtsentscheid hinterlegt werden.

Verfahren der Mietzinshinterlegung

  • Hinterlegungsstelle:
    • Mietzinse dürfen nur bei der vom Kanton bezeichneten Stelle hinterlegt werden.
    • Im Kanton Zürich sind die Mietzinse bei der Bezirksgerichtskasse am Ort der gelegenen Sache zu hinterlegen, wobei die zuständige Schlichtungsbehörde dafür auf Begehren des Mieters eine Depositionsanweisung ausstellt.
    • Gesetzliche Grundlage im Kanton Zürich: § 66 GOG (Gerichtsorganisationsgesetz, LS 211.1).
  • Nachdem Mietzinse hinterlegt wurden, hat der Mieter innert 30 Tagen seit Fälligkeit des ersten hinterlegten Mietzinses bei der zuständigen Schlichtungsbehörde Klage zu erheben:
    • Rechtsbegehren:
      • Beseitigung des Mangels; evtl. Berechtigung zur Ersatzvornahme.
      • Evtl. Mietzinsherabsetzung (inkl. Rückforderung zuviel bezahlter Mietzinse).
      • Evtl. Schadenersatzansprüche nach OR 259e.
    • Unterlässt der Mieter die Klage innert 30 Tagen, fallen die Mietzinse ohne weiteres dem Vermieter zu (die Überweisung erfolgt von Amtes wegen).
  • Nachdem die Mietzinse hinterlegt wurden, kann aber auch der Vermieter auf Herausgabe der Mietzinse klagen (OR 259h Abs. 2).
  • Der Vermieter kann nach erfolgter Hinterlegung auch im Rahmen von vorsorglichen Massnahmen (beim Gericht) die teilweise Herausgabe der hinterlegten Mietzinse resp. eine Beschränkung der Hinterlegung von künftigen Mietzinsen verlangen.
  • Die Schlichtungsbehörde versucht sodann eine Einigung zwischen den Parteien zu erzielen; gelingt dies nicht, kann sie den Parteien einen Urteilsvorschlag unterbreiten oder die Klagebewilligung ausstellen (ZPO 209 und ZPO 210)
  • Wird direkt eine Klagebewilligung ausgestellt, muss die klagende Partei innert 30 Tagen ab Eröffnung Klage beim zuständigen Gericht einreichen (ZPO 209 Abs. 4).
  • Bei Nichtablehnung des Urteilsvorschlages innert 20 Tagen durch eine der Parteien, hat er die Wirkung eines rechtskräftigen Urteils (ZPO 211 Abs. 1).
  • Wird ein Urteilsvorschlag von einer der Parteien innert 20 Tagen abgelehnt,
    • stellt die Schlichtungsbehörde der ablehnenden Partei die Klagebewilligung aus.
    • In diesem Fall muss die ablehnende Partei innert 30 Tagen Klage beim zuständigen Gericht einreichen (ZPO 211 Abs. 2)
    • Wird die Klage nicht innert Frist eingereicht, gilt der Urteilsvorschlag als anerkannt und hat die Wirkung eines rechtskräftigen Urteils (ZPO 211 Abs. 3).
  • Das Gericht (Kanton Zürich: Mietgericht) beurteilt den Streitgegenstand bei rechtzeitiger Klage umfassend, d.h. es gibt ein Beweisverfahren.
  • Gegen einen nicht abgelehnten und damit in Rechtskraft erwachsenen Urteilsvorschlag ist kein ordentliches Rechtsmittel zulässig.