Erhält ein Mieter eine Mietzinserhöhung, kann er diese innert 30 Tagen anfechten (d.h. von der zuständigen Schlichtungsbehörde resp. Gericht auf ihre Missbräuchlichkeit / Nichtigkeit prüfen lassen).

Aktuell: Mietzinserhöhung immer mit amtlichem Formular

Bei Mietzinserhöhungen ist der Vermieter verpflichtet, den Mieter über die Anfechtungsmöglichkeiten der Erhöhung zu informieren. Tut er dies nicht, ist die Mietzinserhöhung nichtig. Vermieter sollten daher Mietzinserhöhungen immer mit dem amtlichen Formular anzeigen, in welchem über die Formularpflicht informiert und die Möglichkeiten zur Anfechtung der Erhöhung aufgezeigt werden.

Relative Kriterien

Relative Anpassungsgründe für Mietzinse sind:

• Mehrleistungen des Vermieters (OR 269a lit. b):
  » Wertvermehrende Investitionen
• Erhöhung des Referenzzinssatzes
• Allgemeine Kostensteigerung
• Teuerungsausgleich auf dem risikotragenden Kapital

Absolute Anpassungsgründe

Absolute Anpassungsgründe für Mietzinse sind:

1. Zulässiger Ertrag aus der Mietsache
2. Kostendeckende Bruttorendite
3. Orts- und Quartiersüblichkeit

Überprüfung der Mietzinse

• Mietzinse werden nicht von Amtes wegen überprüft; der Mieter muss tätig werden.

• Erachtet ein Mieter seinen Mietzins für missbräuchlich, kann er
  • bei Neuvermietung den Anfangsmietzins anfechten
  • eine Mietzinserhöhung des Vermieters anfechten
  • ein Herabsetzungsbegehren stellen

Formelle Voraussetzungen (OR 269d)

• Mitteilung auf dem amtlichen Formular:
  • Hausverein Schweiz: Amtliche Formulare
  • Eigenhändige Unterzeichnung
• Begründung der Erhöhung:
  • Klar und verständlich
  • Bei mehreren (relativen) Erhöhungsgründen muss jeder Erhöhungsanteil in Prozent oder Franken bezeichnet werden.
  • Mietzinsgestaltung: Kumulierungs-und Kompensationsregeln sind zu beachten
• Einhaltung der Kündigungsfrist und -termine:
  • Bei Geschäftsräumen:
    • 6 Monate; vertraglich verlängerbar
    • Ortsübliche Termine, vertraglich abänderbar
  • Bei Wohnräumen:
    • 3 Monate, vertraglich verlängerbar
    • Ortsübliche Termine, vertraglich abänderbar
• Beachtung der 10-tägigen Bedenkfrist; d.h. Erhöhung muss dem Mieter 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist zugehen.
• Verzicht auf eine Kündigung oder Kündigungsandrohung.

Materielle Voraussetzungen

• • Mehrleistungen des Vermieters (OR 269a lit. b):
    »Wervermehrende Investitionen 
  • Erhöhung des Referenzzinssatzes
  • Allgemeine Kostensteigerung
  • Teuerungsausgleich auf dem risikotragenden Kapital
• Ausschöpfung eines rechtsgültigen Vorbehaltes

Mögliche Einreden des Mieters

• Beweislast liegt beim Mieter.
• Vermieter erziele einen übersetzten Ertrag.
• Vermieter erziele mehr als eine kostendeckende Bruttorendite bei Neubauten (vgl. unten)
• Mietzins liege über dem orts- und quartierüblichen Niveau (vgl. unten)

Anfechtung Mietzinserhöhung

• Verfahren:
  • Klage ist innert 30 Tagen ab Erhalt bei der zuständigen Schlichtungsbehörde einzureichen.
  • Achtung: Verwirkungsfrist!
  • Nichtigkeit (unklare Begründung) kann immer geltend gemacht werden.